最近给顾客做卖房退税，发现大家都撞到同一个坑：

“装修花了很多钱，当初折旧了。那卖房的时候，

这些装修钱能不能再加回房子的 basis？”

这个问题真的非常高频，感觉 10 个房东有 7 个都会这么想。

我把情况整理一下，给大家提个醒，免得坑踩哈。

1. 先说结论：折旧过的装修，卖房时不能加回 basis

是的，不能。真的不能。

IRS 的逻辑特别简单粗暴：

折旧已经让你扣过一次税了，卖房不能再拿同一笔钱当成本用第二次。

所以公式永远是：

调整后成本 Adjusted Basis = 原始成本 - 累计折旧

折旧过的部分还必须 Recapture（25%）

有人说：“我当年根本没扣折旧啊！”

IRS：你没扣，不代表我不当你扣过。

规则是 allowed or allowable：

“你本来就应该扣，所以我默认你扣过。”

结果就是：

折旧部分 → IRS 收你 最高 25% 回捕税

非折旧部分 → 资本利得税（0–20%）

3. 那什么时候可以加回 basis？

给大家一个最容易记的表：

比如：

30k 的屋顶，折旧过 6k，

6k → 不能加回

24k → 属于 basis

4.典型客户案例（真的超级常见）

2023 装修 $100k

折旧到 2025 一共 $20k

2025 卖房

正确算法就是：

Adjusted Basis = 100,000 - 20,000 = 80,000$20k → 25% 回捕

$80k → 正常压 capital gain

5. 很多人会犯的另一个坑：把 improvement 当 repair 报掉

比如说：

厨房 40k

卫生间 20k

地板 15k

屋顶 25k

全部被之前的会计当成 repair 费用扣了。

但这些其实全是 capital improvement，必须资本化+折旧。

后果：

basis 不对

折旧不对

卖房 IRS 会盯上你

最后补税＋利息

修正方式就是：

Form 3115 + Section 481(a) 调整

把错 expensed 的部分调回 improvement 再折旧。

6.总结给大家：

装修折旧过 = 卖房不能再加回。

折旧部分要按 25% 回捕。

未折旧部分才算 basis。

千万别重复抵扣，不然 IRS 会找你。