“我是卖家的中介，收了卖家的佣金，就该帮卖家卖最高价。这就是我的工作，我觉得自己做得没错。” 这是最常见的说辞，其实，是大有问题的。

在深入讨论之前，我们对比一下西人上市经纪(listing agent, 以下称LA)和华人LA的差别：

西人LA，相当一部分，在一轮竞价之后，就宣布来谁是最后的胜利者，或者真要counter的话，只ounter one bidder’s offer; 华人LA很少在一轮竞价之后就宣布结束的，有两轮的，已经算是人品好的了；而且在第二、第三轮时并不直接真正counter, 只是群发通知给几位位置靠前的竞争者。至于个别名满湾区的华人top agent，即使到了最后一轮，还依然让自己的帮手(sub-agents, or co-op agents)四处拉人：来来来，再加一万，这大房子就是你的了。

这里有个细节必须指出，为什么华人LA不直接counter呢？因为在有几个counter的情况下，局面会失控的，会出现两个甚至更多个竞价者声称自己赢得了合同。

好吧，来说说为什么是念错了经。

最主要的理由是，相对于卖主利益而言，出价最高的未见得是最好的offer，因为还有合同履行的风险。一般的情形是，高首付的出价偏低，全现的更低，脱颖而出的往往不是财务稳健的竞争者。我见过拿VA贷款的，在几十万的房子上，足足比第二名多出了5万。近日股市大跌，那些捡最高价进合同的LA们，恐怕最后会连累卖主， 让他们不能顺利地实现他们自己的房屋出售计划。有人要说了，先收3%的Earnest Money Deposit, 再卖不好吗？或许吧，不过，卖家毕竟要重新来过，且不说将来售价如何，时间成本和受挫的售后生活计划也是代价啊。

其次是，卖最高价并不是LA肩负的fiduciary duties的一部分。经纪人只不过是交易的facilitators, 一个花千把块钱拿下执照的工具人而已，并不能左右市场，LA在跟卖主订立上市协议(listing agreement)时，不会、也不可能向卖主保证能卖出小区最高价的。fiduciary duties只能要求LA将房子卖到合理的市场价。既然没有这么一项要求，何以一些华人LA要主张那是自己的fiduciary duties的一部分呢？只能理解为LA在为自己的所谓的商誉在努力，是冲着将来的售房者树立一个让我卖、卖价就好看的人设而已。

第三，LA不可以在一个房子投入无尽止的时间和精力，这也是跟经纪人自身利益相违背的。在收到数个offer的情况下，挑一个好，既能满足卖主的利益，也能满足自身的利益，并无违和。

自然，我也理解有些上市经纪表现出来像是在孜孜以求追求最高价的，本质上是源于卖主的压力，卖主贪心，只好如此了；但另外一面，湾区的房价高企，众多潜在的购房者望而却步，作为交易多角关系中的一造，经纪人实在不能、也没有必要主动地推波助澜。我的一位年轻的客户，月前给我写到：“现在头晕耳鸣，总感觉为了买房子就要很着急的决定，纠结的已经失眠好几天了。就感觉有点太push自己了。”  市场已经把年轻人挤成这样了，真想劝一下华人LA们，得饶人时且饶人。

顺便提一嘴，为何西人LA不搞多轮竞价呢？因为，从我代理过的一个西人客户的角度来看，西人客户觉得多轮竞价就是a dirty game, 因为他们起初出的就已经是他们的best offer了。