当了小地主以后，可以稍微总结一下我的感想了。聊聊一个大的坑，也是一个常见的误解：房地产是否是被动投资。很多人认为出租房是被动投资，但实际上，这个概念可能只是宣传手段。我们来深入探讨一下。

第一部分：被动投资的误解

首先，我们要明白，这个世界上不可能鱼和熊掌兼得。真正的被动投资要么收益低，要么有你看不见的风险。比如，银行的定投，风险确实低，但收益也低。投资公寓呢，虽然你不用管理，但项目方可能会破产。所以，最重要的第一步就是放弃所谓被动投资的幻想。

第二部分：出租房的时间和精力投入

那么，除了金钱投入，投资出租房还需要投入哪些时间和精力呢？主要有四个方面：

贷款

在买房之前，你需要和贷款经纪准备充分。我通常要求贷款经纪有100%的保证，而不是简单的预批准。如果贷款条款不好，买家不会考虑你的offer，浪费时间。如果贷款最后出问题，你不能完成交易，那么你会损失定金。另外，我每几个月就会和贷款经纪沟通看看是否可以再贷款，这样可以降低利息或套利出现金。这些都是需要提前计划和做的事情。

市场研究

准备好贷款后，我基本每天都会在网站上看看有没有合适的房子。发现适合的房子后，我会进行投资收益的计算。同时，我还有查询政府相关的数据来核实房子相关的资料。随着你对房产的熟悉，这方面花的时间会减少。我现在看见了一个房子以后，基本可以快速做出判断。然后，我还有一个计算表给我快速计算收益。最后，如果可以的话，我还会和经纪人商量，获得更多的信息。还有一个很多人会忽视的市场研究，就是人际交往。我会话时间参与相关的交流活动，同时，还会和其他投资人进一步的单独见面等等。这些都是额外的成本。

税务申报

我要求自己报税，因为我的资产相对简单，主要是房产和股票投资。基本上我的房产税由我和我太太一起用Turbo Tax完成。自己报税有利于真正了解税务运作，同时了解税务和贷款的关系。总之，简单听CPA说的尽量免税，往往不是最佳策略。

租客管理、维修和装修

这是很多人最担心的方面。确实，有不少人不喜欢，但这是赚钱做生意，没有必要和爱好挂钩。我把这作为生意的成本来考虑。因为我的出租房都是老房子，所以肯定需要维修。一般来说，买下房子后，我会在翻修过程中尽量解决管道问题，但总是不可避免会有各种问题。三个月内是最多事的时候，一般一个月可能有两次事情。到一年左右，可能一个月一次，主要是维修问题。很多时候，我不用亲自过去，直接让维修工解决。所以，你需要好好管理几个维修工。一般一年后，可能不会有太多事，一年大概2-3次。漏水问题最紧急，空调也比较紧急，但选择理解的租客，很多维修事情可以自己管理。当然，不少人选择管理公司，我不建议小地主这么做。除了省钱，我喜欢亲力亲为，这样可以储备经验教训。以后即使和管理公司合作，也能保证不被骗。从心理上来说，这是恐惧下的畏惧，总的来说，管理公司并不会比你知道的更多。未来，如果管理的房子数量上去了，我可以成立自己的管理公司，甚至管理他人的物业，成为另一个赚钱的生意。

总结

总的来说，我估计过去一年花在管理上的时间成本是每个房子20个小时。当然，这是因为我能很好地管理维修工。一开始时间投入更多。另外，其他的的时间成本可能到目前是160小时，也就是一个月的工作时间吧。而且，随着学习研究，以及管理经验的丰富，每个房子的平均成本还是逐渐下降的。房子的总数多了以后是怎么样做，我现在还不知道了，这也是我未来需要学习的地方。最后，考虑到房子上的收益，包括房价和租金税务收益，这个投入产出非常满意，因为，一套房子最少可以赚我太太一年的工资了。