买房大件事，避坑是关键！这些年在湾区买房遇到了无数的坑，想在这里分享下，如果有朋友之后需要买房的话，希望能顺利避坑买到心仪的房子 （Disclaimer：本人非agent， 也不是为了要建议大家买房或者不买房，请勿杠，你杠就是你赢）：

1. 关于硬伤房要三思 - 靠近高速火车大马路高压线等等，之前已经有很多人分享过，这里就不在赘述了。主要想分享两点：

1. a. 如果是靠近高速的房子，离高速的直线距离至少要在1000尺（300米）以上比较好（google maps上右键有自带measure distance的功能很好用）;

1. b. 硬伤房买的时候会便宜，同理点卖的时候也会便宜些，所以总capital gain不一定比非硬伤房少，但买硬伤房的一般更多是投资出租的，毕竟不是自住不担心影响生活质量，而且很多交通好的硬伤房其实更好出租 - 我有一套靠着高速的出租房，因为就在google office对面，反而比我其他非硬伤房好租多了。

2. 买房前选agent可以多面试一些 - 我亲身经验是适合别人的不一定适合你，之前我买房时候我的两三个好朋友都用的同一个agent, 这agent也蛮有经验，所以我一开始本来打算偷懒直接用她，聊了之后发现跟我的买房投资mindset完全不在同一频道上（这个agent主张在能力范围内最大限度贷款利用银行杠杆，尽量买能力范围内最好的学区房来保值，而我并不想把所有钱都砸在一套房子上，也怕万一哪天被突然layoff还不起房贷压力太大），后来又陆陆续续面试了五六个agent, 直到找到跟自己的理念非常契合的（比如如果我有1M现金，我更愿意把这钱分成几份多买几个投资房最大限度利用银行杠杆，同时能收租金来抵抗风险，而不是把这钱全部砸在一个top学区的自住房上）；

不一定找top agent就代表是最好的 - top agent因为太忙，想找他/她做的客户太多，如果你不是超级大客户，人的时间和精力都是有限的，top agent也没有办法优先服务/考虑你的需求，我最开始买房时就找过top agent, agent本人根本忙不过来，就让他们团队一个刚入门的小年轻负责我的Case，聊了下觉得还没有我懂的多， 我所以我选择agent并不会因为对方是所谓的”top agent“或者某个区成交额最高的agent。

记得之前有个聊过的agent，某天晚上突然给我打电话，说想问下旧金山XX区的治安怎么样，以及那块容不容易出租，有没有rental control（因为那时我住在旧金山，在旧金山也有出租房），agent说她马上就要给客户下offer了，但她之前没做过旧金山，所以想赶紧了解下。。。。当时我听完都醉了，之前聊的时候觉得这个agent挺不错的（也是一个大broker的top 2% agent之类的），本来还打算以后买房找她，幸好她给我打了这个电话，帮我避了雷。。。

总之青菜萝卜各有所爱，多面试些agent找到最适合自己的比较重要。

3. 上述的道理同样适用于找loan agent。建议一定要多找几个不同银行的loan agent, 因为每家的利率在不同时期都不一样，有些时候A家银行利率好一些，有些时候B家利率好一些，不用因为买房前跟着一家银行做了pre-approval，最后买房时贷款就必须用这家银行。。

虽然有点不厚道，但我在第一次买房时确实遇到过这种情况，买房前开pre-approval的银行利率最好，结果几个月后买到房时他家的利率并不是最好，当时犯懒第一次买房也没经验，就也用他家做的贷款，如果当时选择另外一家银行做贷款，利率能低0.25%，每年累积下来也能省不少钱（每次想起来慢满满都是泪）。。

4. 接着上条，找loan agent一定要找熟人用过信用好的，不要轻信网上或者公司内部的review, 前几年我买房不幸遇到的情况 - 当时我找了google内部sheet推荐的一个loan agent, review很好，这agent用她根本做不到的条款（比如说她会申请price match我目前拿到的最好的利率，会申请额外的lender credit, 保证可以做下贷款）来吸引我拒绝了别的银行，跟她做贷款，然后故意又拖到最后一周才跟我说她答应的都做不到，甚至约定的closing date 当天才告诉我她最初许诺的利率也做不到。一般情况下可能有些人就会因为时间的压力去跟她去做贷款，去接受不合理的条件。

我队友当时特别愤怒，说宁可损失几万定金都不要和她做。我们以最快的速度找了另一家，还好我们的buyer agent 比较给力，和卖家那边沟通，卖家虽然也很生气（可能要晚3周close），但是还是同意了。我们最后晚了2周close, 但是损失很大。我们本来可以拿到3.75%的利率，但是因为后面利率涨了不少，每个月月供多了近上千刀😭。。

5. 如果想买破房子自己装修，买房时就一定要做好大概的成本，时间和精力估算，并且预留好budget, 如果这些没有衡量清楚，最后总成本下来可能比直接买装修好的还要高。之前的帖子讲过买破房子需要找懂装修agent的重要性，这里就不在赘述了，当然不可能100%预估准装修cost，但不能差的十万八千里。

我最早开始买破房子装修的血泪史 - 上市时卖家把地板换了墙重新刷了漆，所以表面看上去还可以，当时的买房agent也不太懂装修说没什么问题，我就买了，买到后请装修师傅来估价才发现被坑的很惨，卖家用的是最便宜的几毛钱一尺的木地板就不提了，还有很多其他很高的隐藏装修成本，比如墙全部是老旧没有隔热的木墙，电表没有升级，要升级电表必须拆掉旧木墙再重新布线等等等等，最后的装修费用远超预期，呜呜呜。。。。

6. 近两个月的bank statement不要有gift money汇入的记录 - 这一条是针对国内的回款，很多银行不接受这种情况办理贷款, 尤其是大额汇款，我建议如果准备近期买房的话，提供给贷款银行的bank statement上最好只有工资或者正常每月收入的进账，尽量避免其他大额进账。

7. 另外如果这两年炒股不幸在税表上有连续两年的较大亏损，在办理贷款时也建议一定要跟对方银行确认下是否会影响贷款利率- 我当时吃过这个亏，之前从来不知道这个居然也会影响贷款（因为有些银行认为出现这种大额投资亏损，银行贷款给你风险会较高，当时问过的比如chase, us bank等都说这个会影响），所以会要求更高的贷款利率，后来问了好多家银行，才找到一家不影响贷款利率的银行。

9. 如果近期就打算买房，最好把首付款先提前放到一个账户里 - 这条我朋友踩过坑，他为了某些银行开户给几百刀bonus，就同时新开了几个不同的银行账户，并把首付款分别打到这些不用的银行账户，结果贷款审核了好久才通过，远超一般30天的closing date，seller要求赔付了好多罚金，捡了芝麻丢了西瓜。

10. 不要以为买off market的房子等于一定能捡Deal - 我第一次买房时候没经验，以为买off market的房子能捡便宜，所以专门找有比较多off market resource的agent买的房子，事后看周围房子成交数据发现比买非off market的房子还要贵，因为：

10.a. 卖家又不是做慈善，凭什么便宜卖给你，作为卖家来说如果房子能上市被更多人看到，这是卖家最希望的，很多时候off market的房子本身就有很多问题（老旧需要大装修等等）；

10.b.很多时候off market的房子都是直接找seller agent买，这样相当于这个seller agent做了dual agent, 这里面就牵扯到conflict of interest,  对于没经验的小白，直接找dual agent其实是很危险的 - dual agent不会像buyer agent那样只代表买方只为买房争取利益。

11. 花时间自己查看Disclosure, inspection report：关于inspection这块，想分享的一点是有时候看到房子的地基问题，先不要被吓到，除非买新建房，湾区的老房子十有八九多多少少都会有点地基问题，毕竟年头久了土壤也会移动；一般如果看到墙面有竖着的裂纹都不是什么大事，但如果有横着的裂纹，最好找structure engineer来看下。这里插一句，我看过很多卖家会在卖房前把墙表面的裂纹给糊上重新刷漆，这样即便inspection一般也看不出来，但如果房子真的有很严重的地基问题，看crawl space/concrete slab是可以发现的。

12. 去city/county系统里仔细确认房子的permit以及实际面积（敲黑板，重要的事情说三遍！）- 有些seller可能加了sun room, 甚至是加了没有 Permit的illegal room（或者把车库改成了Living space等等）, 在卖房时会把这部分面积也算进去，所以在redfin上你经常能看到某某房子写着2000多尺的面积，但如果你去county查一下，会发现county上登记的living square feet可能才1000多尺：

12.a 首先如果是没有Permit的加建，住进去之后可能有被邻居举报city来查要求拆掉恢复原样的风险（每个city规定不一样，我之前买的一个投资房就不幸遇到了这种情况，那时刚开始买房不太懂没有仔细查Permit的风险，当时的agent也没有跟我说，买的那个房子车库被之前的卖家改造成了1B 1B，当时seller出示了Permit copy，我就以为没有问题，后来过了一年收到了city来信说我们是illegal, 去city系统里查了才发现city系统里显示seller申请了Permit，但permit在city系统里显示pending并没有complete, 跟city交涉几次无果，最后只得花了几万块重新按city的building code要求做把permit complete了（当时也有想过找律师找前卖家和前买房agent打官司，关于这块的故事之后再说，总之都是血泪史，大家买房一定一定要擦亮眼睛）；

12.b 再者这部分的加建，无论是否有Permit是否legal, 一般加建的总成本在$450-$500/尺（疫情之前更便宜），而一般的房子均价也要$1000/尺了，所以卖家把这加建部分的面积也按市场价出售其实是不合理的。虽说市场火热时买家可能没什么选择，但对我个人来说我是不会为了抢房而出不合理的价格，更何况现在房价持续走低，作为买家来说完全有机会就这块跟卖家砍价。

我发现有很多agent其实帮客户买房时根本不会注意到上述两点（尤其是第二点），更有甚者哪怕注意到了可能为了抢到房也不跟客户说，所以从此之后我选择agent的条件里必加这一条，无论这agent再厉害，如果这种情况不提前跟客户打招呼（尤其是新手买家自己可能本来也不懂），这种agent我是会直接pass掉。

大家还有什么问题呢？欢迎在评论区留言。