2020年搬来德州达拉斯，当时主要是工作机会加上考虑生活成本。到达拉斯以后，发现本地房价比东西海岸低太多，20万美元左右就可以买到地段不错、面积在1200-1600 sqft的独立屋，车库、前后院都齐全，很多是2000年以后建的。

购房时间线和价格变化

2020年：买入第一套自住房，价格大约 $210,000，在达拉斯北部靠近Plano的区域（不透露具体zipcode）。当时利率低于3%，贷款成本非常友好。

2021年–2022年初：楼主开始尝试投资房，当时看到房价在持续上涨，很多房子一年能涨10%以上。陆续买了几套独立屋，价格区间在 $230,000 - $280,000 之间。

2022年下半年以后：美联储连续加息，利率飙升至6%-7%，买房热度下降。房价整体略有回落，但并没有像某些加州城市那样跌很多。

达拉斯投资房的回报如何？

说实话，投资回报不如预期，尤其是现金流方面。

以其中一套 $250,000 左右购入的出租屋为例（3B2B，1500 sqft）：

月租金：$1,950

月贷款（30年，首付20%，利率6.5%）：约 $1,260

地产税（年）：约 $6,500（每月 $540 左右）

房屋保险（年）：约 $1,600（每月 $130）

维修基金预留：$100/月

物业管理费（如托管，约8%）：$156

每月总成本 = $1,260 + $540 + $130 + $100 + $156 = $2,186

也就是说，每个月亏损约 $236。当然，如果自己管理房子，去掉托管费，那就刚刚能持平，但没有正现金流。

另外，租客空置期、维修费、HOA罚款等不确定因素，会进一步压缩回报。

几个达拉斯投资房的问题：

房源太多，供应充足

达拉斯及周边（McKinney、Frisco、Little Elm、Forney等地）不断有新建社区，土地不像东西海岸那样稀缺。只要需求放缓，房价就容易被“横盘”甚至下跌压制。

地产税是硬伤

德州没有州个人所得税，靠房地产税来补。这对自住还好（可以申请 Homestead Exemption），但对投资而言，每年2.5%-3%的税率是沉重负担，没法绕开，压缩现金流和回报率。

租金涨幅跟不上房价上涨

达拉斯租金增长没房价快，导致租售比逐年变差。租金再涨也不可能涨到$3,000一个月，所以靠租金打正现金流越来越难。

几个达拉斯投资房的优点：

达拉斯人口持续增长，就业市场活跃，中长期持有仍有价值；

房子折旧可以带来一定的税务减免（Depreciation deduction）；

如果未来利率下降，可以考虑 refinance 降低贷款压力；

自己管理的情况下，可以稍微做一些 Airbnb / 短租，略微改善现金流（不过要看HOA和地方法规是否允许）。

这几年投资房做下来，我的感受是达拉斯适合做保值型投资，不适合追求高现金流。买房可以抗通胀，但要指望每月躺赚租金，那真不现实。投资房不是稳赚不赔的，尤其是达拉斯这种开发过度的市场，更要谨慎。