搬到德州后，我开始尝试房产翻新和wholesaling，并依靠这个模式在一年半的时间里组建了自己的团队，赚到了一些钱。然而，在深思熟虑后，我决定放弃这一模式，转向投资多单元公寓。今天就来分享我的经历，希望能给同样在房地产投资道路上的你一些启发。

房屋翻新，看似简单，实则坑多 表面上，房屋翻新的模式很直观：买房 + 翻新 + 出售或持有，但真正执行起来，挑战远超想象。

1️⃣ 隐藏风险难以预估 房屋翻新过程中，最头疼的就是那些隐藏问题，尤其是水电管线、地基、屋顶等结构性问题，往往是在施工到一半时才被发现，导致预算大幅超支，工期也随之延误。

2️⃣ 竞争激烈，项目难抢 由于翻新房的盈利模式清晰，吸引了大量投资者进入市场，导致热门项目价格水涨船高，优质房源难以抢到，利润空间被进一步压缩。

3️⃣ 现金流不稳定 翻新房投资是一个高周转模式，意味着必须不断寻找新项目，一旦手上没有新房源，收入就会停滞。而且，每个项目都涉及大笔资金投入，现金流压力非常大。

后来，我决定把重心转向多单元公寓（multifamily）的投资。这个选择并不是因为它“更容易”或“更赚钱”，而是在经历了不断高周转的翻新之后，我开始寻找一种更具长期性、系统性的投资方式。多单元公寓，看似稳定，但其实也有它独特的挑战。

✅ 相较于翻新单户住宅，多单元公寓具备一定的抗周期能力。因为房租收入相对稳定，可以在一定程度上对冲市场波动带来的影响。不过，这种“稳定”也需要你对市场周期有比较深入的理解——比如，2021年时大家还在抢公寓，没想到2023年加息来得如此猛烈，很多人（包括我自己）都经历了资产价值下跌和租金增长乏力的双重压力。

✅ 多单元公寓更适合团队化、系统化地运营。一个人可以管理几十甚至上百个单位，从长期来看，更容易实现规模效应。但和“省心”无关，反而意味着责任更重。要对更多租户负责，也要对投资人、合作伙伴负责。资产规模越大，心理压力和决策复杂度也越高。

✅ 它确实能带来比较可观的被动收入，但这并不是轻松得来的。特别是做增值型策略（value-add）的时候，从收购一个问题多多的物业到最终让它稳定下来，是一个密集投入的一两年过程，出问题的概率和损失体量也远超单户住宅。你可能在施工中发现结构性问题，也可能遇到租户流失、PM不给力，甚至是融资断裂等各种突发状况。

这就是我转向多单元公寓的初衷，以及一些实践中踩过的坑。房地产没有“绝对的好模式”，只有适合当下阶段和资源配置的策略。希望我的经验，能给你一些启发。