一、出租房收入是否需要报税？

是的，出租收入（Rental Income）必须申报，包括：

- 每月房租

- 租客支付的押金（如果不退）

- 房东收到的任何其他费用（如停车费、宠物费、延迟费等）

未报税属逃税行为，可能面临罚款 + 利息 + 刑责，慎之！

二、可以抵扣的出租房成本费用（Rental Expenses）

这些可以用来抵减出租收入，降低应税收入：

- 房贷利息（Form 1098）

- 房地产税

- 房屋保险

- HOA费用

- 维修维护费用

- 广告成本

- 差旅费用（看房/修房）

- 里程费用（需记录）

- 折旧

- 财务/法律费用

- 房屋清洁费（雇人）

- 管理公司费用

⚠️ 餐饮费用仅限与业务相关场合，50%抵扣；自己动手如清洁、装修的时间不能抵扣。

三、关于折旧（Depreciation）

- 投资房建筑本体可按27.5年折旧

- 土地价值不可折旧

- 地板、屋顶、厨具等算Improvement，也可折旧

- 不报折旧未来卖房也要Recapture，所以必须报！

📌 Section 179：可一次性折旧合规资产

📌 IRS Publication 527：https://www.irs.gov/publications/p527

四、出租亏损是否可以用来抵普通收入？

通常不能，除非：

1. 你是Real Estate Professional（750小时/年）

2. 中低收入房东（AGI <$100,000）：可抵最多$25,000的Rental Loss

否则Rental Loss只能Carry Forward。

五、Qualified Business Income (QBI)

如果出租房被视为业务，有资格申请QBI 20%减免：

- 每年需投入≥250小时（需记录）

- AGI低于$415,000（夫妻）

- 保存记录：维修时间、管理沟通等

六、自住房相关问题汇总

- 出租房间：可按面积/房间比例抵部分支出

- 短租：Schedule C 报税

- 自住转出租：出租期可折旧，售房按比例纳税

- 出租转自住：可按比例享免税额

🏠 满足5年内住满2年，出售自住房时$250k/$500k gain免税。

七、常用报税表格

- Schedule E：出租收入/支出

- Form 4562：折旧

- Form 4797：出售盈亏

- 469(C)(7)(A)：多房合并报税（限专业人士）

八、误区提醒

❌ 自扫自修不能抵税

❌ 不报折旧可省税（错！）

✅ 多套房亏损盈利可合并申报

九、专业建议

- 年度请会计审查

- 保留收据记录7年以上

- 可考虑设立LLC做资产保护（税务无大异）

十、总结

出租房是财务自由的重要手段。

合理报税 = 合法省税 + 资产保护。

懂得报税，才能当好一个“聪明地主”。欢迎点赞收藏转发！